Una SRL può esercitare l'intermediazione immobiliare, ma costituirla non basta: servono requisiti professionali per rappresentanti e addetti, SCIA al Registro Imprese, polizza di responsabilità civile e adempimenti antiriciclaggio. È un'attività diversa dalla SRL che acquista e affitta immobili propri, che non diventa agenzia per questo solo fatto.
In breve
- La SRL cambia la responsabilità patrimoniale, non le condizioni di accesso: requisiti, SCIA e polizza restano necessari.
- I requisiti professionali riguardano legali rappresentanti, preposti e chi media per l'impresa; per gli amministratori senza rappresentanza restano onorabilità e antimafia.
- Locare immobili propri non è mediazione: cambiano codice ATECO, adempimenti camerali e perimetro antiriciclaggio.
Mediazione e locazione di immobili propri
Il mediatore mette in relazione due o più parti per concludere un affare senza essere legato a esse da collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.); l'attività è disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39 anche quando è svolta in forma societaria. Una SRL che compra e affitta immobili propri, invece, amministra beni propri e non media.
La classificazione ATECO 2025 dell'ISTAT separa la classe 68.31, che comprende agenzie e agenti immobiliari, dalla 68.20, dedicata all'affitto di beni propri o in locazione. Un property manager non è mediatore per definizione, ma il rapporto con il proprietario non lo esclude da solo: va verificato se l'attività rientra nella mediazione o nel mandato a titolo oneroso per la conclusione di affari immobiliari, richiamato dall'art. 2, comma 4, della legge 39/1989.
| Profilo | SRL di intermediazione | SRL che loca immobili propri |
|---|---|---|
| Attività | Contatto tra parti per vendita o locazione per conto terzi | Affitto di immobili della società |
| ATECO 2025 | 68.31 | 68.20 |
| Requisiti professionali | Per rappresentanti, preposti e addetti che mediano | Non previsti per la sola locazione |
| SCIA | Con qualifica di intermediario | Iscrizione ordinaria |
| Polizza RC | Obbligatoria, con massimali minimi camerali | Non richiesta dalla disciplina della mediazione |
| Antiriciclaggio | Obblighi come agente in affari in mediazione immobiliare | Nessun obbligo per i soli immobili propri |
Costituire la SRL e descrivere l'attività
La SRL si costituisce per atto pubblico e l'atto costitutivo deve indicare oggetto sociale, capitale, conferimenti e regole di amministrazione (art. 2463 c.c.). Per un'agenzia l'oggetto sociale dovrebbe nominare la mediazione immobiliare e le attività accessorie effettive, perché pratica camerale e SCIA devono corrispondere a ciò che la società è abilitata a fare.
La SRL ordinaria può avere capitale inferiore a 10.000 euro e almeno pari a un euro, ma con conferimenti in denaro versati per intero e con l'obbligo di accantonare almeno un quinto degli utili netti finché riserva e capitale non raggiungono insieme 10.000 euro (art. 2463, quarto comma). Per le obbligazioni risponde la società con il suo patrimonio, salvo l'unipersonale insolvente con conferimenti o pubblicità mancanti (art. 2462); banche e franchisor possono chiedere fideiussioni personali. Per il quadro generale si veda la guida su come aprire una SRL nel 2026.
Chi deve possedere i requisiti
L'art. 3, comma 5, della legge 39/1989 richiede l'iscrizione a chi esercita l'attività per conto di imprese organizzate, anche societarie; soppresso il ruolo, il rinvio si legge come riferimento alle iscrizioni nel Registro Imprese e nel REA previste dall'art. 73 del D.Lgs. 59/2010. Il D.M. 26 ottobre 2011 chiede la dichiarazione dei requisiti al titolare, a tutti i legali rappresentanti, ai preposti e a chiunque svolga l'attività per l'impresa.
Per i nuovi aspiranti servono maggiore età, cittadinanza italiana o di uno Stato membro (oppure permesso di soggiorno per gli extracomunitari residenti), godimento dei diritti civili, requisiti di onorabilità dell'art. 2, lettera f), con la dichiarazione antimafia dell'art. 67 del D.Lgs. 159/2011, diploma di scuola secondaria di secondo grado, corso riconosciuto o accreditato dalla Regione ed esame scritto e orale davanti alla Camera di Commercio. Le Camere indicano titoli di studio equipollenti, come il diploma professionale di quarto livello EQF o un titolo universitario. Restano utilizzabili i requisiti validamente conservati nell'apposita sezione del REA (art. 8 del D.M. 26 ottobre 2011): dal 1° gennaio 2020, però, non basta invocare la sola pregressa iscrizione nel ruolo soppresso. Il praticantato di dodici mesi risulta non attivato, secondo la Camera di Commercio della Romagna.
Rappresentanti, amministratori e preposti
Un legale rappresentante privo di un valido requisito professionale impedisce il regolare avvio, e un preposto qualificato non lo sostituisce. La distinzione conta: i requisiti professionali sono richiesti ai legali rappresentanti, ai preposti e a chi esercita l'attività, mentre per gli amministratori senza rappresentanza che non mediano restano i requisiti di onorabilità e la dichiarazione antimafia. La Camera di Commercio di Reggio Calabria separa espressamente i due piani. Poiché le guide camerali non sono uniformi su ogni dettaglio, la struttura va chiarita con il Registro Imprese prima dell'atto, perché la correzione successiva può bloccare l'avvio.
Incompatibilità e conflitti di interesse
L'art. 5, comma 3, della legge 39/1989 rende la mediazione incompatibile con attività di produzione, vendita, rappresentanza o promozione di beni dello stesso settore merceologico, con il lavoro presso tali imprenditori, enti pubblici o imprese di servizi finanziari, con professioni intellettuali dello stesso settore e con conflitti di interesse. Il comma 3-bis ammette il lavoro o la collaborazione presso imprese di mediazione creditizia, nei limiti della disciplina di settore: la compatibilità non abilita la SRL immobiliare a svolgere mediazione creditizia, che resta soggetta a propri requisiti, iscrizioni e controlli.
Chi media vendite e insieme compra e rivende immobili propri va valutato in concreto: la scelta tra due società, una per la mediazione e una per la proprietà, va analizzata prima con notaio e Camera di Commercio.
SCIA, Registro Imprese e controlli successivi
Dal 2012 l'attività si avvia con una segnalazione certificata: l'art. 73, comma 2, del D.Lgs. 59/2010 la colloca nel sistema dell'art. 19 della legge 241/1990, con presentazione alla Camera di Commercio per il tramite dello sportello unico comunale; il D.M. 26 ottobre 2011 la riferisce all'ufficio del Registro Imprese, sottoscritta da un amministratore. In pratica si usa la Comunicazione Unica con il modello S5 e il modello Mediatori.
Alla pratica si allegano
- la sezione Requisiti e i modelli intercalari per i soggetti successivi al primo;
- la dichiarazione antimafia;
- la dichiarazione sulla polizza con copia del contratto;
- i formulari con le condizioni contrattuali, se usati, da depositare prima dell'utilizzo.
La data di inizio dichiarata deve coincidere con la presentazione della SCIA. Il Registro Imprese assegna la qualifica di intermediario e verifica le dichiarazioni: una carenza comporta il divieto di prosecuzione entro sessanta giorni; quando la conformazione è possibile, l'amministrazione prescrive le misure e assegna un termine non inferiore a trenta giorni. Il controllo resta periodico, almeno ogni quattro anni (art. 7 del D.M.), e ogni sede o unità locale richiede una segnalazione e un soggetto qualificato presente. Restano separati i titoli eventualmente necessari per i locali e la destinazione d'uso.
Polizza professionale: massimali e copertura
L'art. 3, comma 5-bis, impone un'idonea garanzia assicurativa per i rischi professionali e a tutela dei clienti, con sanzione amministrativa da 3.000 a 5.000 euro per chi esercita senza. La polizza è intestata all'impresa, copre tutti coloro che mediano al suo interno, deve comprendere la garanzia per infedeltà dei dipendenti secondo le indicazioni ministeriali richiamate dalle Camere e deve decorrere dall'inizio dell'attività.
I massimali minimi applicati dalle Camere derivano da indicazioni ministeriali del 2001 e 2002, richiamate per esempio dalla Camera di Commercio di Bologna: 260.000 euro per l'impresa individuale, 520.000 per le società di persone, 1.550.000 per le società di capitali. Sono tetti di copertura, non il premio, che varia in funzione delle condizioni contrattuali, delle franchigie e delle ulteriori coperture. Chi media in più settori deve assicurare separatamente i rischi delle diverse attività.
Antiriciclaggio: quando scatta
Gli agenti in mediazione immobiliare sono soggetti obbligati ai sensi dell'art. 3, comma 5, lettera e), del D.Lgs. 231/2007, in presenza dell'iscrizione al Registro Imprese; per le locazioni gli obblighi valgono solo con canone mensile pari o superiore a 10.000 euro.
Il momento non è il rogito. L'art. 17 richiede l'adeguata verifica del cliente e del titolare effettivo al conferimento dell'incarico, e comunque in presenza di sospetto; la FAQ del Dipartimento del Tesoro lo conferma per l'agente immobiliare, perché il mandato è prestazione resa a fronte di un incarico. Servono identificazione, comprensione di scopo e natura del rapporto, conservazione per dieci anni dalla cessazione del rapporto, della prestazione o dall'esecuzione dell'operazione (art. 31) e segnalazione alla UIF senza ritardo, di norma prima dell'operazione, astenendosi dall'eseguirla fino all'invio salve le eccezioni dell'art. 35, comma 2. Distinta è l'astensione prevista quando non è possibile svolgere l'adeguata verifica (art. 42).
La SRL che affitta soltanto immobili propri non è soggetto obbligato per questa attività, ma gli obblighi possono gravare su banche e notai coinvolti e cambiano se la società inizia a intermediare per conto terzi.
Costi: cosa è certo e cosa va preventivato
Poche voci hanno importi fissati per legge; quasi tutte dipendono da tabelle applicabili o dal contratto. La tabella distingue la natura del costo dal modo di quantificarlo, senza trasformare stime di mercato in dati ufficiali.
| Voce | Natura | Come si determina |
|---|---|---|
| Costituzione della SRL | Una tantum | Preventivo notarile; incidono capitale, statuto e conferimenti in natura |
| Corso ed esame camerale | Una tantum, se mancanti | Costo dell'ente di formazione e diritti per l'esame |
| SCIA e pratiche camerali | Una tantum | Diritti previsti dalle tabelle nazionali applicabili, da verificare con la Camera per gli adempimenti presentati |
| Polizza RC | Annuale | Premio legato a massimale, franchigie, garanzia infedeltà e ulteriori coperture |
| Diritto annuale camerale | Annuale | Dipende dalla forma e dalla dimensione dell'impresa; criteri e importi sono indicati dalla Camera di competenza |
| Contabilità e consulenza | Ricorrente | Preventivo, in base a operazioni e personale |
| Ufficio, arredi, software, pubblicità | Avvio e gestione | Preventivi e contratti |
Per la SCIA la Camera della Romagna indica 30 euro di diritti per le società, con bollo esente; la Camera di Reggio Calabria indica 77 euro di diritti e 16 di bollo per la domanda d'esame. Sono gli importi indicati da quelle sedi per quegli adempimenti specifici: i diritti del Registro Imprese derivano da tabelle nazionali e vanno verificati per la pratica concreta.
Se vuoi verificare quali voci entrano nel preventivo della tua società, puoi chiedere un confronto a SRLOnline.
Un budget di avvio ipotetico
L'esempio è un'ipotesi illustrativa, non un preventivo: mostra la cassa dei primi mesi di un'agenzia con ufficio in affitto e con un amministratore che ha già acquisito i requisiti, quindi senza i costi di corso ed esame.
| Voce (ipotesi) | Importo |
|---|---|
| Costituzione della SRL: notaio, imposte e diritti | 2.200 € |
| Diritti di segreteria e pratiche camerali | 130 € |
| Polizza RC, primo anno | 1.200 € |
| Arredi, attrezzature e insegna | 8.000 € |
| Sito, software gestionale e pubblicità di lancio | 4.500 € |
| Deposito cauzionale: 3 mensilità da 1.200 € | 3.600 € |
| Sei mesi di spese correnti: affitto 7.200, utenze 1.800, consulenze 2.400 | 11.400 € |
| Totale impieghi di cassa | 31.030 € |
La somma è 31.030 euro: 2.200 + 130 + 1.200 + 8.000 + 4.500 + 3.600 + 11.400. Il capitale sociale non è un costo, perché resta patrimonio: se è di 1.000 euro, quei 1.000 sono già nella liquidità disponibile e non si sommano come spesa. Il totale non comprende il diritto annuale camerale, il trattamento IVA delle singole voci e la remunerazione dell'operatore: non rappresenta quindi il fabbisogno complessivo di un socio che lavori in agenzia, la cui posizione previdenziale va valutata a parte.
Punti critici da chiudere prima della pratica
- La polizza deve decorrere dalla data di inizio dichiarata e includere la garanzia per infedeltà: stipularla dopo la SCIA rende l'avvio irregolare.
- Un legale rappresentante privo di requisito professionale impedisce l'avvio regolare: la struttura va disegnata prima dell'atto, distinguendo rappresentanti, amministratori senza rappresentanza e preposti.
- Ogni sede o unità locale va segnalata con un soggetto qualificato presente e informazioni al pubblico disponibili.
Come procedere
L'impresa presenta la SCIA e le dichiarazioni dei soggetti obbligati, eventualmente con assistenza professionale; la Camera riceve la pratica e svolge i controlli. Prima dell'invio devono già sussistere requisiti, compatibilità e copertura assicurativa.
Per impostare la società puoi partire dalla pagina su costituzione SRL e variazioni societarie oppure contattare SRLOnline.
Domande frequenti
Serve una laurea per aprire un'agenzia immobiliare in SRL?
No. Per i nuovi aspiranti il requisito di base è il diploma di scuola secondaria di secondo grado, con corso riconosciuto dalla Regione ed esame camerale; le Camere indicano titoli equipollenti, come il diploma professionale di quarto livello EQF o un titolo universitario.
Chi deve possedere i requisiti professionali in una SRL?
I legali rappresentanti, i preposti e chi svolge mediazione per l'impresa. Gli amministratori senza rappresentanza che non mediano restano soggetti ai requisiti di onorabilità e alla dichiarazione antimafia, non a quelli professionali.
Un agente già iscritto in passato al ruolo può evitare corso ed esame?
Può valersi dei requisiti validamente conservati nell'apposita sezione del REA, se l'iscrizione è stata mantenuta secondo le regole. Dal 1° gennaio 2020 non basta invocare la sola pregressa iscrizione nel ruolo soppresso.
Quanto costa la polizza professionale?
Il premio non è fissato per legge e dipende da massimale, franchigie, garanzia per infedeltà e ulteriori coperture. È invece indicato un massimale minimo di 1.550.000 euro per le società di capitali.
Una SRL che affitta immobili propri deve iscriversi come agente?
No, se loca soltanto immobili della società e non svolge attività per conto terzi. Se inizia a intermediare o assume mandati onerosi per concludere affari immobiliari, deve verificare requisiti, SCIA e polizza.
L'antiriciclaggio si applica anche a una locazione?
Sì, ma solo per le locazioni con canone mensile pari o superiore a 10.000 euro. Per vendite e incarichi di mediazione il presidio scatta dal conferimento dell'incarico, a prescindere dall'importo.
La SRL protegge il patrimonio personale dei soci?
In via generale risponde la società con il suo patrimonio, con le eccezioni di legge, tra cui l'unipersonale insolvente con conferimenti non eseguiti o pubblicità mancante. Restano possibili garanzie personali chieste da banche o contraenti.
Fonti e aggiornamento
Quadro normativo e indicazioni camerali consultati il 3 novembre 2026: legge 39/1989, D.Lgs. 59/2010, art. 73, D.M. 26 ottobre 2011, D.Lgs. 231/2007, FAQ del Dipartimento del Tesoro, Camera di Commercio della Romagna, Camera di Commercio di Reggio Calabria, Camera di Commercio di Bologna, Camera di Commercio di Vicenza e ATECO 2025 ISTAT.
Risulta in corso d'esame un disegno di legge di riforma della professione: le sue proposte non sono diritto vigente e non sono recepite in questa guida. Il testo è informativo e non sostituisce il parere di un professionista, la verifica della Camera di Commercio o l'analisi del caso concreto. Modalità telematiche, diritti e organizzazione delle sedi possono variare nel tempo.
