Adeguamento del canone di locazione: il 75% dell'indice ISTAT

Come si aggiorna il canone con l'ISTAT

L'art. 32 della L. 27 luglio 1978, n. 392 consente alle parti di convenire l'aggiornamento annuale del canone per le variazioni del potere di acquisto della lira, oggi misurate con l'indice FOI dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. L'aggiornamento è facoltativo: deve essere previsto nel contratto e viene attivato su richiesta del locatore.

La variazione in aumento non può superare il 75% della variazione FOI accertata dall'ISTAT. In pratica, il proprietario verifica il mese di riferimento previsto dal contratto, confronta il suo indice con quello dello stesso mese dell'anno precedente e comunica al conduttore l'importo aggiornato. L'inquilino deve poter verificare la percentuale applicata, il mese FOI utilizzato e la data dalla quale viene richiesto il nuovo canone.

Per confrontare il risultato con una rivalutazione monetaria più ampia puoi usare il calcolatore di rivalutazione ISTAT. L'adeguamento del canone applica invece il limite e le condizioni proprie dell'art. 32.

Il 75% è un massimo, non una regola fissa

Il 75% è il massimo inderogabile in aumento previsto dall'art. 32. Le parti possono pattuire una percentuale inferiore oppure escludere l'aggiornamento. Perciò il calcolo del limite massimo non coincide necessariamente con l'importo che il locatore può chiedere in base al singolo contratto.

L'art. 12 L. 392/1978 dichiara nullo ogni patto che attribuisca al locatore un canone superiore a quello stabilito dalla legge. La disciplina va letta anche come tutela del conduttore: la clausola deve restare nei limiti pattuiti e legali, senza trasformare il limite del 75% in un aumento dovuto in ogni contratto.

Prima di applicare la percentuale massima conviene quindi leggere la clausola di aggiornamento, controllare se prevede una percentuale diversa e verificare il mese di riferimento indicato dalle parti.

Il calcolo passo per passo

La formula è: nuovo canone = canone attuale × (1 + percentuale × (FOI mese / FOI stesso mese anno precedente − 1)). La percentuale è quella prevista dal contratto, senza superare il 75% quando si calcola il limite dell'art. 32.

Esempio: con un canone attuale di 800 EUR e il confronto luglio 2025-luglio 2026, la serie FOI riporta 100,3 per luglio 2025 e 103,1 per luglio 2026. La variazione è 2,792%; applicando il 75% si ottiene 2,094%. Il calcolo porta a un nuovo canone di 816,75 EUR, prima di verificare la clausola contrattuale e la corretta decorrenza della richiesta.

La tabella mostra il confronto fra mesi omogenei. L'importo effettivo dipende dal canone, dalla percentuale pattuita e dalla richiesta validamente comunicata.

Per altri calcoli collegati alla locazione puoi consultare il calcolatore degli interessi di mora, tenendo distinti l'adeguamento FOI e gli interessi.

Da quando decorre l'aumento

La richiesta del locatore può essere anche orale, purché sia inequivoca e consenta di capire che viene chiesto l'aggiornamento del canone. È comunque prudente usare una comunicazione scritta, indicando mese FOI, variazione, percentuale applicata e nuovo importo.

L'aggiornamento decorre dal mese successivo alla richiesta e non ha effetto retroattivo. È questo il criterio ribadito da Cass. civ., sez. III, ord. 28 settembre 2023, n. 27518: la previsione contrattuale non basta senza una specifica richiesta del locatore.

Il diritto relativo alle prestazioni periodiche si prescrive in cinque anni, ai sensi dell'art. 2948, n. 3, c.c. La prescrizione e la decorrenza vanno valutate sulle singole richieste e sulle annualità interessate.

Cedolare secca: aggiornamento sospeso

Fino al 31 dicembre 2026 l'art. 3, comma 11, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 stabilisce che, quando il locatore opta per la cedolare secca, è sospesa per la durata dell'opzione la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto.

La sospensione è diversa dall'esclusione: la clausola non viene cancellata e la facoltà può tornare a operare dopo la revoca dell'opzione. Dall'anno d'imposta 2027 la stessa regola, senza modifiche, è trasfusa nell'art. 40, comma 11, D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117.

Il locatore può revocare l'opzione entro il termine per il versamento dell'imposta di registro dell'annualità. Dopo la revoca può tornare a chiedere l'aggiornamento, sempre nel rispetto della clausola, della richiesta e dei limiti applicabili.

Canone concordato: valgono gli accordi territoriali

Per il canone concordato disciplinato dall'art. 2, comma 3, L. 431/1998 non esiste una percentuale fissa nazionale di aggiornamento. Occorre guardare all'accordo territoriale del Comune in cui si trova l'immobile e alla clausola del contratto.

Il DM 16 gennaio 2017, pubblicato nella GU n. 62 del 15 marzo 2017, detta criteri generali per gli accordi territoriali, ma non fissa una percentuale di aggiornamento. In mancanza di una previsione nell'accordo, trova applicazione la regola generale dell'art. 32, se ne ricorrono i presupposti.

Prima della richiesta vanno quindi verificati l'accordo vigente nel Comune, il testo del contratto, il mese FOI indicato e la percentuale prevista. Per un ulteriore strumento sulla rivalutazione di valori immobiliari puoi consultare il calcolatore di rivalutazione delle quote di terreni.

Quando l'aumento non c'è

Se la variazione FOI è negativa, il risultato non produce un aumento del canone; se è nulla, non produce una variazione. Gli anni di deflazione possono quindi portare a una variazione FOI negativa, da distinguere dal limite massimo applicabile agli aumenti.

L'adeguamento non opera inoltre su un contratto già scaduto, perché occorre un rapporto locativo al quale riferire la clausola e la richiesta. Va anche verificato se l'aggiornamento è già stato richiesto per l'anno considerato: non si deve duplicare la medesima annualità.

In tutti i casi sono decisivi il testo del contratto, il mese di riferimento, la comunicazione del locatore e la decorrenza indicata dalla legge.

Domande frequenti