Rivalutare il costo fiscale di quote e terreni: quanto costa e quando conviene

Che cos'è la rideterminazione del costo fiscale (e cosa non è)

La rideterminazione del costo fiscale è l'opzione prevista dagli artt. 5 e 7 della legge n. 448/2001. Per i beni posseduti al 1° gennaio dell'anno di opzione, il contribuente può sostituire il costo o valore di acquisto con il valore normale riferito a quella data, pagando l'imposta sostitutiva entro il termine previsto.

Per una partecipazione non negoziata il valore normale deriva dalla perizia riferita all'intero patrimonio sociale e dalla frazione corrispondente alla quota. Per un terreno edificabile o con destinazione agricola, il valore è quello determinato dalla perizia giurata. Il nuovo valore diventa il costo fiscale da usare per la futura plusvalenza.

Non è l'affrancamento delle riserve in sospensione d'imposta e non è l'assegnazione o cessione agevolata di beni ai soci. Sono istituti distinti, con base imponibile, aliquote e scadenze diverse. Il confronto con la cessione ordinaria può essere approfondito nel calcolatore della plusvalenza da cessione quote SRL e nella guida sulla cessione di quote SRL 2026.

Le aliquote 2026 e la base imponibile

Nel 2026 l'imposta sostitutiva si calcola sull'intero valore normale o periziato assunto al 1° gennaio, non sulla sola plusvalenza. Per le partecipazioni non negoziate, il valore periziato riguarda l'intero patrimonio sociale e la base della quota è la frazione corrispondente alla percentuale posseduta.

Per i titoli, le quote o i diritti negoziati, il valore normale è determinato secondo l'art. 9, comma 4, lettera a), TUIR, con riferimento ai prezzi di dicembre dell'anno precedente. In questo caso non serve una perizia.

Perizia giurata: chi la firma e con quali termini

La perizia giurata segue l'art. 64 del codice di procedura civile. Per le partecipazioni può essere redatta da un dottore commercialista, da un esperto contabile o da un revisore legale. Per i terreni può essere firmata da un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile.

La relazione deve essere redatta e giurata entro il 30 novembre 2026. Non è previsto il deposito presso l'Agenzia delle entrate o il Registro delle imprese: il contribuente conserva la perizia, i dati identificativi dell'estensore, il codice fiscale della società periziata o del titolare del bene e le ricevute di versamento, per esibirli o trasmetterli a richiesta dell'Amministrazione finanziaria.

Se la relazione sulle partecipazioni è predisposta per la società, la spesa è deducibile dal reddito d'impresa in quote costanti nell'esercizio sostenuto e nei quattro successivi. Se è predisposta per tutti o alcuni possessori, la spesa aumenta il valore di acquisto della partecipazione in proporzione al costo effettivamente sostenuto (art. 5, comma 5). Per i terreni, il costo della relazione aumenta il valore di acquisto nella misura effettivamente sostenuta e rimasta a carico del contribuente (art. 7, comma 5).

Quando conviene: la soglia del 5,2 volte

Indichiamo con C il costo fiscale originario e con V il corrispettivo o valore di cessione atteso, che nello scenario di rivalutazione coincide con il valore normale periziato. Senza rivalutazione, l'imposta ordinaria di confronto è 0,26 × (V − C). Con rivalutazione, senza costi accessori, l'imposta sostitutiva è 0,21 × V.

1. La rivalutazione conviene se 0,21 V < 0,26 (V − C).
2. Sviluppando: 0,21 V < 0,26 V − 0,26 C.
3. Portando i termini: 0,26 C < 0,05 V.
4. Dividendo per V: C/V < 0,05/0,26 = 0,1923076923, cioè C/V < 19,2308%.
5. In forma equivalente: V/C > 0,26/0,05 = 5,2.

Esempio: con C = €20.000 e V = €160.000, senza rivalutazione la plusvalenza è €140.000 e l'imposta al 26% è €36.400. Con rivalutazione, il 21% di €160.000 è €33.600. Il risparmio fiscale lordo è quindi €2.800, prima del costo della perizia, degli interessi di rateazione e dei costi di transazione.

La soglia del 5,2 è un confronto tra sole imposte. Il punto di convenienza reale può richiedere un valore V ancora maggiore quando si aggiungono perizia, interessi o costi di transazione.

Terreni: la soglia dipende dall'IRPEF marginale

Per i terreni la plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e il confronto dipende dall'aliquota IRPEF marginale effettiva m. La condizione, prima dei costi accessori, è 0,18 V < m (V − C). Sviluppando, m C < (m − 0,18) V e quindi la soglia è C/V < 1 − 0,18/m.

Con m = 35%, la soglia è 1 − 0,18/0,35 = 48,5714%. La rivalutazione conviene, prima dei costi accessori, se C/V < 48,5714%, cioè se V > 2,0588 C.

Esempio: con C = €40.000 e V = €100.000, l'imposta sostitutiva è €100.000 × 18% = €18.000. Il confronto marginale semplificato senza rivalutazione è €60.000 × 35% = €21.000. Il vantaggio lordo è €3.000.

Il calcolo effettivo dell'IRPEF richiede tutti gli altri redditi, le deduzioni, le detrazioni e gli scaglioni. La formula con m è un confronto locale, non una ricostruzione completa dell'imposta personale.

La rateazione in tre rate e gli interessi del 3%

L'imposta può essere pagata in tre rate annuali di pari importo a partire dal 30 novembre. Sulle rate successive alla prima si applica il 3% annuo semplice sulla quota capitale della singola rata, in relazione al tempo annuale trascorso. Non si applica interesse su interesse e non si calcola il 3% sull'intero debito.

Esempio su un'imposta sostitutiva di €21.000: ogni rata capitale è €7.000. Il 30 novembre si pagano €7.000; il 30 novembre dell'anno successivo €7.000 + €210 di interesse, cioè €7.210; il 30 novembre dell'anno ancora successivo €7.000 + €420, cioè €7.420. Il totale è €21.630, con interessi complessivi di €630.

La rateazione non si applica all'imposta del 36% sulle partecipazioni non negoziate black list. Il divieto specifico prevale sulla regola generale delle tre rate.

Gli effetti che non tutti conoscono

Il valore rideterminato non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili ai sensi dell'art. 68, comma 5, TUIR. Se la cessione avviene a un prezzo inferiore al valore periziato, la differenza non diventa per questo una minusvalenza fiscalmente utilizzabile.

Per i terreni, il valore rideterminato costituisce valore normale minimo di riferimento per le imposte sui redditi, l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, ai sensi dell'art. 7, comma 6.

Per titoli, quote o diritti negoziati, il valore normale segue l'art. 9, comma 4, lettera a), TUIR, senza perizia. Per le partecipazioni non negoziate, se interviene un intermediario, il nuovo valore è considerato solo dopo che l'intermediario ha ricevuto copia della perizia, i dati identificativi dell'estensore e il codice fiscale della società periziata.

La vendita prima del completamento della perizia richiede una distinzione. Per le partecipazioni, la prassi ammette in casi regolati una perizia successiva quando gli adempimenti sono completati nei termini. Per i terreni, la prassi richiede ordinariamente la perizia prima della vendita perché il valore deve risultare nell'atto. Il caso concreto va verificato con un professionista.

I tre istituti da non confondere

Rideterminazione del costo, affrancamento delle riserve in sospensione e assegnazione o cessione agevolata ai soci hanno presupposti e basi diverse.

Per una valutazione del patrimonio e della quota, puoi consultare anche lo strumento di valutazione della quota SRL. Se l'operazione riguarda un trasferimento più ampio, è disponibile la guida al conferimento d'azienda o cessione.

Domande frequenti