Rivalutare il costo fiscale di quote e terreni: quanto costa e quando conviene

Che cos'è la rideterminazione del costo fiscale (e cosa non è)

La rideterminazione del costo fiscale è l'opzione prevista dagli artt. 5 e 7 della legge n. 448/2001. Per i beni posseduti al 1° gennaio dell'anno di opzione, il contribuente può sostituire il costo o valore di acquisto con il valore normale riferito a quella data, pagando l'imposta sostitutiva entro il termine previsto.

Per una partecipazione non negoziata il valore normale deriva dalla perizia riferita all'intero patrimonio sociale e dalla frazione corrispondente alla quota. Per un terreno edificabile o con destinazione agricola, il valore è quello determinato dalla perizia giurata. Il nuovo valore diventa il costo fiscale da usare per la futura plusvalenza.

Non è l'affrancamento delle riserve in sospensione d'imposta e non è l'assegnazione o cessione agevolata di beni ai soci. Sono istituti distinti, con base imponibile, aliquote e scadenze diverse. Il confronto con la cessione ordinaria può essere approfondito nel calcolatore della plusvalenza da cessione quote SRL e nella guida sulla cessione di quote SRL 2026.

Le aliquote 2026 e la base imponibile

Nel 2026 l'imposta sostitutiva si calcola sull'intero valore normale o periziato assunto al 1° gennaio, non sulla sola plusvalenza. Per le partecipazioni non negoziate, il valore periziato riguarda l'intero patrimonio sociale e la base della quota è la frazione corrispondente alla percentuale posseduta.

Per i titoli, le quote o i diritti negoziati, il valore normale è determinato secondo l'art. 9, comma 4, lettera a), TUIR, con riferimento ai prezzi di dicembre dell'anno precedente. In questo caso non serve una perizia.

Perizia giurata: chi la firma e con quali termini

La perizia giurata segue l'art. 64 del codice di procedura civile. Per le partecipazioni può essere redatta da un dottore commercialista, da un esperto contabile o da un revisore legale. Per i terreni può essere firmata da un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile.

La relazione deve essere redatta e giurata entro il 30 novembre 2026. Non è previsto il deposito presso l'Agenzia delle entrate o il Registro delle imprese: il contribuente conserva la perizia, i dati identificativi dell'estensore, il codice fiscale della società periziata o del titolare del bene e le ricevute di versamento, per esibirli o trasmetterli a richiesta dell'Amministrazione finanziaria.

Se la relazione sulle partecipazioni è predisposta per la società, la spesa è deducibile dal reddito d'impresa in quote costanti nell'esercizio sostenuto e nei quattro successivi. Se è predisposta per tutti o alcuni possessori, la spesa aumenta il valore di acquisto della partecipazione in proporzione al costo effettivamente sostenuto (art. 5, comma 5). Per i terreni, il costo della relazione aumenta il valore di acquisto nella misura effettivamente sostenuta e rimasta a carico del contribuente (art. 7, comma 5).

Quando conviene: la soglia del 5,2 volte

Indichiamo con C il costo fiscale originario e con V il corrispettivo o valore di cessione atteso, che nello scenario di rivalutazione coincide con il valore normale periziato. Senza rivalutazione, l'imposta ordinaria di confronto è 0,26 × (V − C). Con rivalutazione, senza costi accessori, l'imposta sostitutiva è 0,21 × V.

1. La rivalutazione conviene se 0,21 V < 0,26 (V − C).
2. Sviluppando: 0,21 V < 0,26 V − 0,26 C.
3. Portando i termini: 0,26 C < 0,05 V.
4. Dividendo per V: C/V < 0,05/0,26 = 0,1923076923, cioè C/V < 19,2308%.
5. In forma equivalente: V/C > 0,26/0,05 = 5,2.

Esempio: con C = €20.000 e V = €160.000, senza rivalutazione la plusvalenza è €140.000 e l'imposta al 26% è €36.400. Con rivalutazione, il 21% di €160.000 è €33.600. Il risparmio fiscale lordo è quindi €2.800, prima del costo della perizia, degli interessi di rateazione e dei costi di transazione.

La soglia del 5,2 è un confronto tra sole imposte. Il punto di convenienza reale può richiedere un valore V ancora maggiore quando si aggiungono perizia, interessi o costi di transazione.

Terreni: la soglia dipende da come sarebbe tassata la plusvalenza

Per i terreni il confronto cambia con il tipo di terreno. La plusvalenza sui terreni edificabili è imponibile senza limiti di tempo, anche se il terreno è stato acquisito per successione o donazione o da oltre cinque anni (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR), ed è soggetta a tassazione separata: l'imposta si applica con l'aliquota media corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del biennio anteriore (art. 21 TUIR), salvo rinuncia in dichiarazione a favore della tassazione ordinaria, e in dichiarazione è dovuto un acconto del 20%. La plusvalenza sui terreni agricoli non edificabili è imponibile solo se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto (dal donante, se ricevuti in donazione) e non lo è se il terreno è stato acquisito per successione. Il calcolatore non tratta i terreni oggetto di lottizzazione o di opere intese a renderli edificabili (art. 67, comma 1, lettera a), che hanno regole proprie.

Sia a l'aliquota applicata alla plusvalenza se non si rivaluta. La condizione, prima dei costi accessori, è 0,18 V < a (V − C). Sviluppando, a C < (a − 0,18) V e quindi la soglia è C/V < 1 − 0,18/a. Con a = 33% la soglia è 45,4545% e la rivalutazione conviene se V > 2,2 C; con a = 26% (imposta sostitutiva del notaio) la soglia è 30,7692% e serve V > 3,25 C. Se il prezzo di vendita P supera il valore rideterminato V, la plusvalenza residua (P − V) resta tassata anche con la rivalutazione e il calcolatore la somma all'imposta sostitutiva: la soglia non cambia, perché quel termine compare in entrambi i casi. Se P è inferiore a V, la condizione diventa 0,18 V < a (P − C).

Esempio, terreno edificabile con tassazione separata all'aliquota media del 33%, C = €40.000 e V = €100.000, venduto a €100.000: l'imposta sostitutiva è €100.000 × 18% = €18.000, contro €60.000 × 33% = €19.800 senza rivalutazione. Il vantaggio lordo è €1.800. Se lo stesso terreno è venduto a €120.000, senza rivalutazione si pagherebbero €80.000 × 33% = €26.400; con la rivalutazione €18.000 più €20.000 × 33% = €6.600 sulla plusvalenza residua, cioè €24.600: il vantaggio resta €1.800. Esempio, terreno agricolo venduto entro cinque anni con l'imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio, V = €100.000: con C = €40.000 si pagherebbero €15.600 contro €18.000 (la rivalutazione costa €2.400 in più); con C = €20.000, €20.800 contro €18.000 (vantaggio €2.800).

L'imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio, su richiesta del venditore resa all'atto della cessione, riguarda gli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (per quelli ricevuti in donazione i cinque anni decorrono dall'acquisto del donante); per le cessioni di terreni edificabili l'applicazione è esclusa dal 1° gennaio 2007 (L. 266/2005, art. 1, comma 496, come modificato dalla L. 296/2006, art. 1, comma 310; il 26% dal 2020, L. 160/2019, art. 1, comma 695). Per un terreno agricolo posseduto da oltre cinque anni, o ricevuto per successione, non c'è plusvalenza imponibile e la rideterminazione non riduce l'imposta sulla vendita. Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole sono negli artt. 76, 19, 23 e 244 del D.Lgs. 117/2026, il costo nell'art. 77 e la rideterminazione dei terreni nell'art. 245.

Il confronto applica un'unica aliquota alla sola differenza fra prezzo e costo: è una semplificazione. Con la tassazione ordinaria la plusvalenza si somma agli altri redditi, quindi l'imposta effettiva dipende da scaglioni, deduzioni e detrazioni; con la tassazione separata l'aliquota è l'aliquota media dell'art. 21, calcolata sul biennio precedente. Non è una ricostruzione completa dell'imposta personale. Anche il costo fiscale va indicato nella misura riconosciuta: il prezzo di acquisto più i costi inerenti, con le regole specifiche dell'art. 68 per i terreni edificabili (rivalutazione ISTAT e INVIM), per la successione (valore dichiarato più imposta di successione) e per la donazione (costo del donante più imposta sulle donazioni).

La rateazione in tre rate e gli interessi del 3%

L'imposta può essere pagata in tre rate annuali di pari importo a partire dal 30 novembre. Sulle rate successive alla prima si applica il 3% annuo semplice sulla quota capitale della singola rata, in relazione al tempo annuale trascorso. Non si applica interesse su interesse e non si calcola il 3% sull'intero debito.

Esempio su un'imposta sostitutiva di €21.000: ogni rata capitale è €7.000. Il 30 novembre si pagano €7.000; il 30 novembre dell'anno successivo €7.000 + €210 di interesse, cioè €7.210; il 30 novembre dell'anno ancora successivo €7.000 + €420, cioè €7.420. Il totale è €21.630, con interessi complessivi di €630.

La rateazione non si applica all'imposta del 36% sulle partecipazioni non negoziate black list. Il divieto specifico prevale sulla regola generale delle tre rate.

Gli effetti che non tutti conoscono

Per le partecipazioni, il valore rideterminato non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili ai sensi dell'art. 68, comma 5, TUIR: se la cessione avviene a un prezzo inferiore al valore periziato, la differenza non diventa per questo una minusvalenza fiscalmente utilizzabile. Per i terreni, un prezzo inferiore al valore rideterminato non fa decadere dal beneficio né consente di accertare la plusvalenza sul costo storico per il solo fatto del prezzo inferiore (circolare 1/E/2021, che recepisce le Sezioni Unite 2321 e 2322 del 2020), ma può essere rettificato ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Per i terreni, il valore rideterminato costituisce valore normale minimo di riferimento per le imposte sui redditi, l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, ai sensi dell'art. 7, comma 6.

Per titoli, quote o diritti negoziati, il valore normale segue l'art. 9, comma 4, lettera a), TUIR, senza perizia. Per le partecipazioni non negoziate, se interviene un intermediario, il nuovo valore è considerato solo dopo che l'intermediario ha ricevuto copia della perizia, i dati identificativi dell'estensore e il codice fiscale della società periziata.

La vendita prima del completamento della perizia richiede una distinzione. Per le partecipazioni, la prassi ammette in casi regolati una perizia successiva quando gli adempimenti sono completati nei termini. Per i terreni la perizia giurata può essere asseverata anche dopo il rogito (risoluzione 53/E/2015, ripresa dalla circolare 1/E/2021): la risoluzione chiedeva che fosse comunque redatta prima dell'atto, per indicarvi il valore, mentre la circolare 1/E/2021, recependo le Sezioni Unite, esclude un obbligo di indicare nell'atto il valore periziato. Redazione e giuramento vanno comunque completati entro il 30 novembre dell'anno dell'opzione. Il caso concreto va verificato con un professionista.

I tre istituti da non confondere

Rideterminazione del costo, affrancamento delle riserve in sospensione e assegnazione o cessione agevolata ai soci hanno presupposti e basi diverse.

Per una valutazione del patrimonio e della quota, puoi consultare anche lo strumento di valutazione della quota SRL. Se l'operazione riguarda un trasferimento più ampio, è disponibile la guida al conferimento d'azienda o cessione.

Domande frequenti