Assegnazione e cessione agevolata di beni ai soci 2026
Fino al 30 settembre 2026 le società possono assegnare o cedere ai soci immobili e beni mobili registrati non strumentali pagando un'imposta sostitutiva dell'8% (10,5% per le società non operative) sulla differenza fra valore normale e costo fiscale, con il 13% sulle riserve in sospensione annullate. Calcola l'imposta, la ripartizione 60/40 e quello che resta in capo al socio.
Imposta sostitutiva totale
24.000,00 €
Base 300.000,00 € al 8,00%. Valore che entra nel calcolo: 500.000,00 €.
Versamenti
- 60% entro il 30 settembre 2026
- 14.400,00 €
- 40% entro il 30 novembre 2026
- 9600,00 €
- Totale
- 24.000,00 €
Effetto per il socio
- Valore netto dei debiti
- 500.000,00 €
- Costo della partecipazione dopo l'assegnazione
- -400.000,00 €
- Rilevato per il socio
- − 500.000,00 € sul costo
- Ai soci non si applicano i commi 1 e 5-8 dell'art. 47 TUIR
Confronto con la cessione ordinaria
La plusvalenza ordinaria sarebbe pari a 300.000,00 €, con un'IRES stimata del 24% di 72.000,00 €. La differenza rispetto all'imposta sostitutiva è di 48.000,00 €, prima di IVA, registro, ipotecaria e catastale (che seguono regole proprie) e senza considerare l'IRAP.
Casi da verificare
- L'agevolazione non esenta dall'IVA e non la sostituisce: l'esito dipende dal bene, dalle modalità di acquisto, dalla detrazione esercitata e dalle regole degli artt. 2, 10 e 19-bis.2 del DPR 633/1972. Va verificato caso per caso.
- Per assegnazione e cessione ai soci le aliquote proporzionali di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa. La misura dipende dalla tariffa e dal bene: non è un'unica aliquota valida per tutti i casi. Per la trasformazione il comma 39 non è testualmente esteso: le imposte d'atto vanno verificate con il notaio.
- Immobili strumentali per natura ai sensi del secondo periodo dell'art. 43, comma 2, TUIR: il comma 35 richiama il primo periodo, quindi il caso va verificato con il professionista.
- L'imposta sostitutiva si applica alla differenza fra il valore normale del bene (o quello catastale, se richiesto) e il costo fiscalmente riconosciuto: non al valore intero del bene.
- Il comma 35 riguarda gli immobili diversi da quelli utilizzati esclusivamente nell'attività propria del possessore e i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell'attività dell'impresa. Non riguarda le partecipazioni.
- Ai soci assegnatari non si applicano i commi 1 e da 5 a 8 dell'art. 47 TUIR; il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote possedute.
Il passo successivo
L'operazione si fa con un atto (notaio o commercialista abilitato) e va gestita in dichiarazione: la sostitutiva non copre IVA e imposte d'atto, che vanno dimensionate prima di firmare.
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Che cosa prevede l'agevolazione 2026
L'art. 1, commi 35-40, della L. 199/2025 consente alle società che rispettano i requisiti di assegnare o cedere ai soci determinati beni, oppure di trasformarsi in società semplice, entro il 30 settembre 2026. Il regime applica un'imposta sostitutiva sulla differenza fiscalmente rilevante e prevede regole specifiche per soci, riserve e imposte d'atto.
Il perimetro vigente comprende assegnazione, cessione agevolata e trasformazione. Non è una sanatoria generale per ogni bene o per ogni forma societaria: occorre verificare soggetto, soci, natura del bene, valori fiscali e data dell'atto. Le versioni precedenti della disciplina non ampliano il perimetro applicabile nel 2026.
La sostitutiva dei commi 35-40 copre le imposte sui redditi e l'IRAP. Non copre automaticamente l'IVA, che va analizzata a parte insieme alle imposte d'atto.
Chi può farlo e per quali beni
I soggetti elencati dal comma 35 sono società in nome collettivo, società in accomandita semplice, società a responsabilità limitata, società per azioni e società in accomandita per azioni. Il regime non va esteso automaticamente a soggetti non compresi nell'elenco.
I beni ammessi sono gli immobili diversi da quelli usati esclusivamente nell'attività propria del possessore e i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell'attività propria dell'impresa. Le partecipazioni in altre società non rientrano nel testo dei commi 35-40.
Gli immobili strumentali per natura richiedono prudenza interpretativa: il rinvio del comma 35 riguarda il primo periodo dell'art. 43, comma 2, TUIR, mentre il secondo periodo disciplina la strumentalità per natura. Anche i diritti edificatori e i terreni agricoli impiegati direttamente nell'attività sono casi da verificare. Non basta che un immobile sia locato per considerarlo automaticamente agevolabile.
Per un approfondimento distinto sulla valutazione delle partecipazioni puoi consultare il calcolatore del valore della quota SRL e il tool di rivalutazione di quote e terreni. Questi strumenti non sostituiscono la verifica dell'ammissibilità del bene ai commi 35-40.
Il requisito sui soci
Tutti i soci devono risultare iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, al 30 settembre 2025. In alternativa, possono essere iscritti entro trenta giorni dall'entrata in vigore della legge, purché il titolo di trasferimento abbia data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
La verifica riguarda ogni socio e deve essere sostenuta dalla documentazione societaria e dal titolo di trasferimento quando si utilizza l'alternativa prevista dalla norma. Non sono previsti ulteriori requisiti di anzianità: non va inventato un periodo minimo di possesso diverso dalle condizioni del comma 35.
| Controllo | Condizione |
|---|---|
| Iscrizione ordinaria | Tutti i soci iscritti al 30 settembre 2025, ove il libro soci è prescritto. |
| Alternativa documentale | Iscrizione entro trenta giorni dall'entrata in vigore e titolo con data certa anteriore al 1° ottobre 2025. |
Come si calcola l'imposta
La base è la differenza fra il valore normale del bene e il costo fiscalmente riconosciuto. Non si applica l'aliquota al valore intero del bene. Se la differenza non è positiva, la base agevolata è zero; la minusvalenza non diventa un'imposta negativa.
| Situazione | Aliquota | Controllo richiesto |
|---|---|---|
| Società non qualificata non operativa | 8% | Differenza fra valore normale e costo fiscale. |
| Società non operativa in almeno due dei tre periodi precedenti | 10,5% | Esito documentato del test dell'art. 30 L. 724/1994. |
Il test di operatività va documentato sui tre periodi d'imposta precedenti a quello in corso al momento dell'operazione. Non basta definirsi inattivi: la qualifica di non operativa e l'aliquota del 10,5% dipendono dall'esito del test previsto dall'art. 30 della L. 724/1994.
Esempio: con valore normale di €500.000 e costo fiscalmente riconosciuto di €200.000, la differenza è €300.000. Con aliquota dell'8% l'imposta è €24.000; con aliquota del 10,5% è €31.500.
Le riserve in sospensione e il 13%
Le riserve in sospensione d'imposta annullate per effetto dell'assegnazione dei beni ai soci, e quelle delle società che si trasformano, sono una componente distinta dalla differenza fra valore del bene e costo fiscale. Quando la riserva rientra nel presupposto del comma 36, l'importo annullato è assoggettato al 13% e deve essere esposto separatamente.
Non va confuso il 13% sulle riserve annullate con l'affrancamento volontario dei commi 44-45. Quest'ultimo riguarda saldi, riserve e fondi residui e prevede il 10% in quattro rate obbligatorie: è un istituto diverso, da valutare separatamente.
Esempio: alla differenza di €300.000 dell'esempio precedente si aggiunge una riserva in sospensione annullata di €50.000. La sostitutiva sulla differenza è €24.000 e quella sulla riserva è €6.500, per un totale di €30.500. Le due componenti restano distinguibili anche per la dichiarazione.
Cessione agevolata: il corrispettivo e i due parametri
Nella cessione il socio paga un corrispettivo, ma il comma 37 impedisce che un prezzo inferiore riduca senza limite la base della sostitutiva. Se il corrispettivo è sotto il valore normale, la società deve assumere almeno uno dei due parametri previsti: il valore normale determinato secondo l'art. 9 TUIR oppure il valore catastale richiesto, quando ricorrono le condizioni.
La scelta del parametro resta della società e deve essere resa esplicita e documentata. Il valore catastale non è obbligatorio né automatico: è una facoltà su richiesta della società. Prezzo pagato dal socio e base minima fiscale sono quindi grandezze diverse.
Non si deve abbassare il prezzo per ridurre artificialmente l'imposta. Per confrontare la cessione di partecipazioni, che segue un calcolo diverso, puoi usare il calcolatore della plusvalenza da cessione quote SRL oppure leggere l'approfondimento sulla cessione di quote SRL.
Trasformazione in società semplice
La trasformazione agevolata richiede che la società abbia oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni ammessi. Possedere un immobile non è sufficiente: l'oggetto effettivo e l'attività svolta devono essere verificati.
La base è determinata considerando il valore dei beni posseduti all'atto della trasformazione e il loro costo fiscalmente riconosciuto. La differenza assoggettata a imposta sostitutiva aumenta il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote possedute dai soci.
Le imposte d'atto della trasformazione non vanno calcolate applicando automaticamente la regola prevista dal comma 39 per assegnazioni e cessioni. La misura concreta deve essere verificata con il notaio e con la prassi applicabile al caso.
Versamenti, dichiarazione e cosa resta al socio
Il 60% dell'imposta sostitutiva va versato entro il 30 settembre 2026 e il restante 40% entro il 30 novembre 2026. I codici tributo indicati nelle istruzioni sono 1836 per l'imposta sulla differenza e 1837 per le riserve, ove applicabile. Il quadro RQ della dichiarazione va verificato in base al modello e alla situazione della società.
Per il socio assegnatario, il comma 38 stabilisce che il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o delle quote possedute. La formula va applicata sulla documentazione effettiva: non si presume che il socio abbia ricevuto un dividendo ordinario e non si attribuisce automaticamente al bene ricevuto un unico costo fiscale.
Il comma 39 riduce alla metà le aliquote proporzionali di registro eventualmente applicabili alle assegnazioni e cessioni ai soci e stabilisce l'applicazione in misura fissa delle imposte ipotecarie e catastali. La regola non determina un'aliquota unica per ogni atto. L'IVA non è assorbita dalla sostitutiva e va verificata caso per caso, così come le altre imposte d'atto.
Domande frequenti
Entro quando si può fare l'operazione?
L'assegnazione, la cessione agevolata o la trasformazione in società semplice devono essere perfezionate entro il 30 settembre 2026. Questa scadenza riguarda queste operazioni societarie. L'estromissione dell'imprenditore individuale aveva invece una finestra distinta, già chiusa.
Quanto si paga?
L'imposta sostitutiva si calcola sulla differenza fra il valore normale, o il parametro catastale richiesto quando ricorrono le condizioni, e il costo fiscalmente riconosciuto. L'aliquota è dell'8%; sale al 10,5% se la società è stata non operativa in almeno due dei tre periodi precedenti secondo il test dell'art. 30 della L. 724/1994. Le riserve in sospensione annullate per l'assegnazione o per la trasformazione seguono il 13% separatamente.
Si paga sul valore intero del bene?
No. La base non è il valore intero: è la differenza fra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto, con base zero se la differenza non è positiva. Per esempio, con valore normale di €500.000 e costo fiscale di €200.000 la differenza è €300.000: l'imposta è €24.000 all'8% oppure €31.500 al 10,5%.
Che cosa succede se il socio non paga nulla in caso di assegnazione?
L'assegnazione non diventa per questo una cessione gratuita da tassare sul valore intero. La società deve comunque determinare la base della sostitutiva secondo il valore normale, o il parametro catastale richiesto per gli immobili, meno il costo fiscale. Vanno poi documentati l'attribuzione patrimoniale e l'effetto sul costo fiscale della partecipazione del socio.
Che cosa succede se il socio paga poco in caso di cessione?
Il corrispettivo può essere inferiore al valore normale, ma la base della sostitutiva non può scendere sotto uno dei due parametri ammessi dal comma 37: il valore normale ex art. 9 TUIR oppure il valore catastale richiesto. La società deve scegliere e documentare il parametro applicato; non si può abbassare il prezzo per ridurre artificialmente l'imposta.
Posso assegnare un immobile strumentale?
L'immobile usato esclusivamente nell'attività propria del possessore è fuori dal perimetro richiamato dal comma 35. La strumentalità per natura, invece, richiede una verifica del caso concreto perché il comma 35 richiama il primo periodo dell'art. 43, comma 2, TUIR. Anche diritti edificatori e terreni agricoli impiegati direttamente nell'attività restano casi da verificare, non risposte automatiche.
Che cosa cambia con la trasformazione in società semplice?
La società deve avere come oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni ammessi e deve rispettare gli altri requisiti soggettivi e temporali. La base è il valore normale dei beni posseduti all'atto della trasformazione meno il costo fiscale. La differenza assoggettata a sostitutiva aumenta il costo fiscale delle quote dei soci. Le imposte d'atto della trasformazione vanno verificate con il notaio, perché la regola del comma 39 è riferita letteralmente ad assegnazioni e cessioni.
Il socio paga imposte sul bene ricevuto?
Il comma 38 esclude per i soci assegnatari i richiami ai commi indicati dell'art. 47 TUIR e stabilisce una regola sul costo della partecipazione: il valore normale del bene ricevuto, al netto dei debiti accollati, lo riduce. Non va quindi attribuito automaticamente un dividendo ordinario pari al valore del bene. IVA e imposte d'atto devono essere verificate separatamente.
Si può fare l'estromissione per l'imprenditore individuale?
Il comma 41 ha previsto l'estromissione agevolata per l'imprenditore individuale solo per operazioni poste in essere dal 1° gennaio al 31 maggio 2026, su beni posseduti alla data richiesta. La finestra è chiusa: a settembre 2026 può essere verificata soltanto come operazione pregressa, non proposta come nuova opzione. Non va confusa con l'assegnazione societaria entro il 30 settembre 2026.
Fonti e limiti
Fonti principali: L. 199/2025, art. 1, commi 35-45, su Normattiva e Gazzetta Ufficiale e PDF della legge. Per i beni e la strumentalità va consultato l'art. 43 TUIR; per il valore normale nella cessione, l'art. 9 TUIR; per il test di operatività, l'art. 30 L. 724/1994.
Per quadro RQ e codici tributo vanno consultate le istruzioni Agenzia delle Entrate Redditi SP 2026 e le istruzioni del modello applicabile. Il calcolo è una stima e non copre l'IVA né le imposte d'atto; non sostituisce il professionista, il notaio o la verifica dei documenti.